Виды и особенности сделок с дачными участками

Виды и особенности сделок с дачными участкамиЧто можно делать с дачным участком? Построить на нем дом, посадить сад… А еще? Ага, задумались. Даже если на участке нет вообще ничего — ровное поле! – он все равно представляет немалую ценность. Главное, с умом им распорядиться. Благо, российское законодательство позволяет совершать с земельными наделами массу операций. Было бы чем распоряжаться. В нашем обзоре — основные виды сделок с дачными участками.

Понятное дело — чтобы распоряжаться земельным участком, нужно иметь на него право. К наиболее распространенным правам на землю в России относятся:

  • право собственности;
  • право аренды;
  • право ограниченного пользования (сервитут);
  • право безвозмездного срочного пользования.

Главное среди них — это, конечно, право собственности. Только оно позволяет владельцу участка распоряжаться землей как ему вздумается (в разумных пределах, разумеется).

Владелец земельного участка  может совершать следующие сделки:

  • купли-продажи;
  • сдачи в аренду;
  • передачи по наследству;
  • обмена;
  • дарения;
  • ренты;
  • предоставление в безвозмездное срочное пользование.

Имейте ввиду: проводить сделки разрешается только с теми участками, которые прошли государственный кадастровый учет и границы которых четко определены. Иными словами, должно быть проведено межевание земли. После этого владельцу земли выдается кадастровый паспорт (план) участка.

Все сделки с землей обязательно регистрируются в органе госрегистрации прав. Данные о них вносятся в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре о сделке должны быть следующие пункты:

  • стороны сделки;
  • вид сделки;
  • Сведения об объекте сделки (план, описание участка, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на участке);
  • указание на отсутствие запрета на совершение сделок с участком и связанным с ним имуществом;
  • отметка об отсутствии или наличии обременений (залог, аренда и др.);
  • дата передачи прав на участок;
  • цена сделки;
  • обязательства сторон.

К договору обязательно прилагается кадастровый паспорт участка.

Купля-продажа

Это самая популярная сделка. Она происходит на основании договора купли-продажи. По закону, объектами продажи не могут быть:

  • земли общего пользования населенных пунктов;
  • земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов;
  • зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению;
  • предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
  • участки, находящиеся во временном пользовании.

Продавая или покупая участок, имейте  в виду несколько деталей. Если продавец — член дачного (садового) товарищества, то он имеет право не сообщать его правлению о готовящейся сделке. Но стоит изучить устав товарищества. Зачастую в нем указано, что члены товарищества имеют преимущественное право на покупку земли. И только в случае их отказа можно предлагать ее третьим лицам. Впрочем, эту ситуацию можно обжаловать в суде.

Если участок имеет обременения, то лучше узнать о них до оформления сделки. Обременения — это законные условия, которые ограничивают владельца в использовании земли. Например, это может быть близость ее к санитарно-защитным зонам. Или она находится в залоге у банка. Запомните: участок продается со всеми его обременениями! Поэтому так важно знать о них заранее. Если вы все же пропустили какие-то детали, то вы вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Но лучше, конечно, не доводить до этого.

Закон разрешает покупать землю в рассрочку и в кредит. В этом случае до полной оплаты участок остается в залоге у продавца.

Аренда

Еще один популярный вид сделок: за некую плату участок предоставляется арендатору во временное пользование. Все, что выращено на земле, а также доходы, полученные с нее, становятся собственностью арендатора. Договором аренды обычно оговаривается ее срок. Если нет, то аренда считается бессрочной. Обе стороны могут расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом партнера за 3 месяца.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в нескольких случаях: когда арендатор нарушает условия использования участка — пользуется им не по назначению или ухудшает качество земель. Еще одна причина – когда более двух раз нарушаются сроки внесения арендной платы.

Залог (ипотека)

Как и любое недвижимое имущество, участок можно оставить в залог, если вы берете кредит в банке. При этом заложенная земля остается вашей собственностью. В случае невозвращения кредита банк вправе продать участок. Вырученные с него деньги пойдут на погашение кредита.

Если вы соберетесь продать, обменять или внести заложенный участок в качестве паевого взноса, то в банке придется сначала получить на это согласие. Никакого согласия не нужно при сдаче участка в аренду, временное пользование и при завещании.

Сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком. Он может быть платным и бесплатным, публичным или частным.

Публичный сервитут устанавливается законом, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения. Например, если участок используется для прогона скота, сенокошения или свободного доступа к водоему.

Частный сервитут оформляется договором между владельцами участков. Например, если доступ на один участок возможен только через территорию другого. За пользование  территорией участка его владелец вправе потребовать плату. При перепродаже участка сервитут сохраняется в виде обременения.

Наследование

Наследование участков происходит согласно завещанию, а если его нет, то по закону.

Участок запрещается делить между наследниками, если в итоге получаются наделы, меньшие, чем указано в законе. В каждом субъекте РФ устанавливаются свои минимальные размеры. Участок, который нельзя разделить, передается тому, кто обладает бОльшей долей в наследстве. Все остальные наследники получают компенсацию.

Учтите: при получении имущества вам, скорее всего, придется заплатить налог. Это происходит, если стоимость наследства превышает 850-кратный размер минимальной зарплаты по региону. Поэтому очень важно провести правильную оценку надела.

Дарение

Участок может быть подарен одним человеком другому (например, на день рождения. Почему бы и нет?), при этом участок переходит в собственность того, кому сделан такой подарок. Получатель имеет право в любое время отказаться от подарка, и тогда договор дарения считается расторгнутым. Если вы отказались от участка уже после оформления его в собственность, то земля отойдет государству.

Как и в случае с наследованием, при дарении имущества с него взимается специальный налог.

Обмен

По сути, это одна из разновидностей купли-продажи участка. Поэтому к договорам мены, в основном, применимы такие же правила.

Рента

По договору ренты один человек передает свой участок в собственность другому. За это получатель обязуется выплачивать ему определенную сумму. Рента может  быть бессрочной или пожизненной, то есть выплачиваться, пока жив ее получатель. Платить можно как деньгам, так и услугами, например, заключив договор иждивения.

Плательщик ренты может распоряжаться участком только с предварительного согласия получателя.

Безвозмездное срочное пользование

Здесь все просто: одна сторона дает другой возможность бесплатно попользоваться участком. За это последняя обязуется вернуть землю в том состоянии, в котором она ее получила.

Удачных вам сделок!

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!

Остались вопросы? Напишите нам!

Нажимая кнопку «ОТПРАВИТЬ ВОПРОС», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных